Copropriétés : Loi 16 et Loi 122
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Copropriétés : Loi 16 et Loi 122
Depuis le 14 août 2025, tout syndicat de copropriété du Québec doit détenir un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance produits par un professionnel autorisé, avec une échéance au 15 août 2028. S'y ajoute, pour les immeubles de cinq étages et plus, la vérification des façades et des stationnements étagés.
Nous produisons ces documents et réalisons ces vérifications pour les copropriétés de la région de Montréal, à partir d'un relevé fait sur place. Une étude bâtie sur un tableur générique rend un syndicat techniquement conforme et financièrement aveugle : ce n'est pas ce que nous vendons.
- 14 août 2025Entrée en vigueur du règlement sur la copropriété divise
- 15 août 2028Date limite pour les syndicats déjà sous le contrôle des copropriétaires
- 25 ansHorizon minimal de la projection, révisée tous les 5 ans
I
Ce que le règlement exige, et depuis quand
Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise a été publié à la Gazette officielle du Québec le 30 juillet 2025 et est entré en vigueur le 14 août 2025. Il donne enfin un contenu précis à des obligations qui flottaient depuis l'adoption de la Loi 16 en 2019.
Trois documents deviennent obligatoires, et ils ne répondent pas aux mêmes questions.
| Document | Ce qu'il contient | Fréquence |
|---|---|---|
| Carnet d'entretien | L'inventaire des composantes communes, leur état réel, leur durée de vie restante et le programme d'entretien à suivre. | Révision aux 5 ans |
| Étude du fonds de prévoyance | La projection des travaux majeurs et des remplacements sur au moins 25 ans, et le montant à cotiser pour y arriver. | Révision aux 5 ans |
| Attestation du syndicat | L'état juridique et financier de la copropriété, remis à l'acheteur lors d'une vente. | Sur demande, 15 jours |
Les syndicats dont l'immeuble était déjà sous le contrôle des copropriétaires au 15 juillet 2025 ont jusqu'au 15 août 2028. Ceux dont l'assemblée de transition s'est tenue entre le 15 juillet et le 12 novembre 2025 disposent de six mois à compter de cette assemblée. Le carnet, lui, se met à jour chaque année par le conseil d'administration, qui y consigne les travaux réalisés.
Un régime allégé pour les petits immeubles
Pour les copropriétés d'au plus huit parties privatives, celles dont aucune partie commune n'est un bâtiment, ou celles d'au plus trois étages, la révision professionnelle du carnet passe à tous les dix ans. L'obligation de le détenir, elle, ne change pas.
II
Qu'est-ce qu'une étude de fonds de prévoyance ?
C'est un modèle financier bâti sur un relevé technique. Elle établit l'état réel de chaque composante commune, en déduit l'année où elle devra être remplacée, chiffre ce remplacement et calcule la cotisation qui permettra d'avoir l'argent le jour où la facture arrivera. Sans cotisation spéciale.
Ce n'est donc ni une estimation de travaux, ni un budget d'entretien. C'est la trajectoire financière de votre immeuble sur au moins vingt-cinq ans.
Quatre mandats couvrent l'ensemble des obligations d'un syndicat.
Étude du fonds de prévoyance
Inventaire des composantes, durée de vie restante, coûts de remplacement indexés et scénario de cotisation sur vingt-cinq ans au minimum.
Carnet d'entretien
La fiche technique de l'immeuble : ce dont il est fait, dans quel état, et ce qu'il faut faire pour que ça dure. C'est lui qui donne sa base à l'étude.
Inspection et diagnostic
Le relevé sur place des parties communes : structure, enveloppe, toiture, balcons, stationnement, drainage. Sans lui, l'étude repose sur des hypothèses.
Accompagnement du syndicat
Présentation des résultats au conseil et en assemblée, explication des scénarios de cotisation, réponses aux questions des copropriétaires.
Inspection des façades de 5 étages et plus
Le rapport de vérification exigé par le Code de sécurité, avec examen rapproché des zones à risque et non pas un constat pris du trottoir. Premier rapport au dixième anniversaire du bâtiment, puis tous les cinq ans.
Vérification des stationnements étagés
Deux obligations distinctes : la vérification annuelle que le propriétaire consigne au registre, et le rapport d'ingénieur exigé tous les cinq ans. Beaucoup de syndicats ne découvrent la seconde qu'après avoir réglé la première.
III
Qui a le droit de produire ces documents
Le règlement ferme la porte aux documents génériques achetés en ligne. Le carnet d'entretien et l'étude doivent venir d'un membre d'un ordre professionnel visé, dont la pratique porte réellement sur la gestion, la construction, la rénovation ou l'évaluation d'immeubles.
| Profession | Carnet d'entretien | Étude du fonds |
|---|---|---|
| Ingénieur | Oui | Oui |
| Architecte | Oui | Oui |
| Technologue professionnel | Oui | Oui |
| Évaluateur agréé | Oui | Oui |
| Comptable professionnel agréé | Non | Oui |
La seconde condition est celle qu'on oublie : le professionnel ne doit avoir aucun lien avec l'immeuble. Ni copropriétaire, ni occupant. Un ingénieur qui habite l'immeuble ne peut pas signer l'étude de son propre syndicat, même bénévolement, même bien intentionné. Un document produit hors de ce cadre ne rend pas le syndicat conforme, et il faudra le refaire.
IV
La Loi 122 : façades et stationnements étagés
C'est la seconde obligation qui frappe les copropriétés, et beaucoup de syndicats la découvrent après avoir réglé la première. Le nom « Loi 122 » est resté dans l'usage, mais les exigences vivent aujourd'hui dans le chapitre Bâtiment du Code de sécurité du Québec.
Elles visent deux ouvrages précis, avec deux régimes distincts.
| Façades | Stationnement étagé | |
|---|---|---|
| Immeubles visés | Une façade de 5 étages ou plus hors sol | Tout stationnement étagé |
| Vérification annuelle | Non exigée comme telle | Oui, par le propriétaire |
| Rapport professionnel | Tous les 5 ans | Tous les 5 ans |
| Premier rapport | Au 10e anniversaire du bâtiment | Selon le calendrier applicable |
| Registre | Obligatoire | Obligatoire, avec photos |
Le critère des façades se vérifie en comptant les étages au-dessus du niveau du sol. Le sous-sol ne compte pas, et il suffit d'une seule façade pour que tout le bâtiment soit visé. Sur un terrain en pente, c'est la façade la plus haute qui décide, ce qui est fréquent à Montréal.
La condition dangereuse ne se planifie pas
Quand un professionnel constate un élément susceptible de se détacher ou une portion de structure dont la capacité n'est plus assurée, deux obligations se déclenchent aussitôt : sécuriser les lieux sans délai et déclarer la situation à la Régie du bâtiment. Cela peut vouloir dire un échafaudage de protection ou une aire de stationnement fermée. Ces mesures coûtent, mais la responsabilité en cas d'accident ne se partage pas quand le rapport a signalé le risque.
Un immeuble de six étages avec stationnement souterrain étagé est donc visé deux fois, avec deux calendriers et deux documents. Nous coordonnons les deux vérifications dans une même visite quand c'est possible, ce qui évite de monter l'équipement d'accès en façade à deux reprises.
V
Notre méthode
Une étude sérieuse commence par un relevé, pas par un tableur. Voici comment nous procédons.
- Collecte des archives du syndicatPlans, factures de travaux, rapports antérieurs, procès-verbaux mentionnant des réparations. C'est presque toujours l'étape la plus longue, et celle où le conseil peut nous faire gagner le plus de temps.
- Visite technique de l'immeubleRelevé des parties communes sur place : toiture, enveloppe, maçonnerie, balcons, stationnement, drainage, mécanique du bâtiment. Une journée suffit dans la majorité des copropriétés de taille courante.
- Inventaire et état réelChaque composante est mesurée en quantité réelle et évaluée par observation directe, jamais à partir de l'âge inscrit aux plans. Deux toitures du même âge ne sont pas au même point.
- Projection et chiffrageDurée de vie restante de chaque composante, coût de remplacement au prix d'aujourd'hui, indexation jusqu'à l'année prévue des travaux.
- Scénario de cotisation et présentationNous bâtissons la trajectoire qui évite les creux de trésorerie, puis nous l'expliquons au conseil et, si vous le souhaitez, en assemblée. Une étude que personne ne comprend ne change rien au budget.
VI
Ce que vous recevez
Les documents doivent servir trois usages : prouver la conformité, alimenter le budget annuel et rassurer un acheteur. Nous écrivons pour les trois.
- L'étude du fonds de prévoyance conforme au contenu exigé par le règlement, avec la projection sur au moins vingt-cinq ans.
- Le carnet d'entretien complet, structuré pour que le conseil puisse le mettre à jour chaque année sans nous rappeler.
- Le rapport d'inspection des parties communes, avec les observations localisées et l'état constaté de chaque composante.
- Les scénarios de cotisation, avec l'effet de chacun sur les charges mensuelles et sur le solde du fonds année par année.
- Un sommaire pour l'assemblée, écrit pour des copropriétaires, pas pour des ingénieurs.
Échéances à retenir
- Règlement en vigueur
- 14 août 2025
- Date limite de conformité
- 15 août 2028
- Révision de l'étude
- aux 5 ans
- Mise à jour du carnet
- annuelle
- Attestation sur demande
- 15 jours
- Vérification des façades
- aux 5 ans
- Stationnement étagé
- annuelle et aux 5 ans
Le nombre de professionnels autorisés au Québec est limité. Les syndicats qui s'y prennent en dernier attendront plus longtemps et auront moins de choix.
VII
Questions fréquentes
Les mêmes obligations ne se vivent pas de la même façon selon la place que l'on occupe dans la copropriété.
Je suis copropriétaire : qu'est-ce que ça change pour moi ?
Vos charges mensuelles vont probablement augmenter, et c'est le but. L'étude établit ce qu'il faut mettre de côté chaque année pour que les travaux majeurs soient payés quand ils arrivent. En contrepartie, le risque d'une cotisation spéciale de plusieurs milliers de dollars au mauvais moment diminue fortement, et votre unité se revend mieux : un acheteur informé regarde l'état du fonds avant de faire une offre.
Je siège au conseil d'administration : quelles sont mes responsabilités ?
Faire produire les documents dans les délais, tenir le carnet à jour chaque année et ajuster le budget en fonction de la trajectoire établie par l'étude. Un conseil qui n'a pas fait produire les documents exigés engage sa responsabilité civile envers les copropriétaires. Une étude commandée mais rangée dans un classeur, sans effet sur les cotisations, ne protège personne non plus.
Je gère plusieurs immeubles : par où commencer ?
Par les immeubles les plus anciens et par ceux dont les archives sont les plus minces, car ce sont ceux qui demanderont le plus de temps de relevé. Nous pouvons cadrer plusieurs immeubles ensemble et étaler les visites, ce qui simplifie la logistique et permet d'utiliser la même méthode d'un dossier à l'autre. Le pire scénario reste de tout commander la même année, en 2028.
J'achète une unité : quels documents dois-je exiger ?
L'attestation du syndicat, que celui-ci doit fournir dans les quinze jours suivant la demande. Demandez aussi l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien s'ils existent déjà. Ce que vous cherchez : l'écart entre le solde actuel du fonds et ce que l'étude recommande. Un écart important signifie qu'une hausse de charges ou une cotisation spéciale s'en vient, et cela se négocie.
Notre immeuble est petit. Sommes-nous quand même visés ?
Oui. L'obligation de détenir un carnet d'entretien et une étude s'applique à toutes les copropriétés divises, quelle que soit leur taille. Ce qui change pour les plus petites, c'est la fréquence : les copropriétés d'au plus huit parties privatives, celles d'au plus trois étages ou celles dont aucune partie commune n'est un bâtiment font réviser leur carnet tous les dix ans plutôt que tous les cinq.
Notre immeuble a cinq étages : sommes-nous visés par la vérification des façades ?
Oui, dès qu'une seule façade compte cinq étages ou plus au-dessus du niveau du sol. Le sous-sol n'entre pas dans le calcul. Sur un terrain en pente, c'est la façade la plus haute qui décide, et c'est une situation courante à Montréal : un immeuble qui paraît avoir quatre étages en façade avant peut en avoir cinq à l'arrière.
Le premier rapport de vérification est exigé au plus tard au dixième anniversaire de la construction, puis le cycle de cinq ans s'installe. Entre deux rapports, le registre doit rester à jour et les travaux réalisés sur les façades doivent y être consignés.
Que contient concrètement le carnet d'entretien ?
L'inventaire de chaque composante commune avec sa quantité réelle, son état constaté, sa durée de vie restante et les travaux d'entretien à prévoir pour l'atteindre. S'y ajoute l'historique des interventions, que le conseil complète au fil des années. Ce n'est pas un calendrier de ménage : c'est le document technique de référence de l'immeuble, et c'est sur lui que repose l'étude du fonds.
Deux lois, un seul interlocuteur
Dites-nous l'année de construction, le nombre d'unités, le nombre d'étages et ce que vous possédez déjà comme documents. Nous vous dirons ce qu'il reste à produire pour la Loi 16 comme pour la Loi 122, dans quel ordre, et combien de temps il faut prévoir pour votre immeuble.
Demander une évaluationCe texte présente le cadre réglementaire applicable au Québec au moment de sa mise à jour. Il ne remplace pas l'analyse de votre déclaration de copropriété ni un avis juridique.