Loi 16 et Loi 122
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Loi 16 et Loi 122
Deux obligations distinctes visent les immeubles du Québec. La Loi 16 s'adresse aux syndicats de copropriété : carnet d'entretien et étude du fonds de prévoyance. La Loi 122 vise les façades de 5 étages ou plus et les stationnements étagés, quel que soit le type de propriétaire.
Un même immeuble peut être visé par les deux. Choisissez la loi qui vous concerne, ou écrivez-nous : nous ferons le tri avec vous.
Point de départ
Quelle loi s'applique à votre immeuble ?
Trois questions suffisent pour vous situer. Un immeuble peut répondre oui à plus d'une.
- Loi 16
Votre immeuble est détenu en copropriété divise
Il y a un syndicat de copropriétaires et une déclaration de copropriété. Le syndicat doit obtenir un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance, quelle que soit la taille de l'immeuble.
- Loi 122 : façades
Une façade compte 5 étages ou plus hors sol
Une seule façade suffit. Le propriétaire, syndicat ou non, doit faire vérifier les façades par un ingénieur ou un architecte : premier rapport au plus tard au 10e anniversaire du bâtiment, puis tous les 5 ans.
- Loi 122 : stationnement
Votre immeuble a un stationnement étagé
C'est un stationnement souterrain ou aérien dont au moins une dalle de roulement ne repose pas sur le sol. Le propriétaire le vérifie chaque année, et un ingénieur produit un rapport tous les 5 ans.
Une copropriété de six étages avec un stationnement étagé coche les trois cases. Les obligations s'additionnent et chacune a son propre document, mais les visites peuvent être coordonnées.
Les deux lois côte à côte
| Loi 16 | Loi 122 | |
|---|---|---|
| Qui est visé | Tout syndicat de copropriété divise, quelle que soit la taille de l'immeuble | Le propriétaire d'un bâtiment dont une façade compte 5 étages ou plus hors sol, ou d'un stationnement étagé, qu'il soit en copropriété, locatif ou commercial |
| Ce qu'il faut obtenir | Un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance | Un rapport de vérification des façades et, s'il y a lieu, du stationnement |
| Fréquence | Étude aux 5 ans, carnet révisé aux 5 ans (aux 10 ans pour certains petits immeubles) | Rapport aux 5 ans, plus une vérification annuelle du stationnement par le propriétaire |
| Qui peut le produire | Ingénieur, architecte, technologue professionnel ou évaluateur agréé, et aussi un CPA pour l'étude | Ingénieur ou architecte pour les façades, ingénieur pour le stationnement |
| Échéance | 15 août 2028 pour les syndicats existants | Premier rapport de façade au plus tard au 10e anniversaire du bâtiment |
| Objectif | Planifier l'entretien et financer les travaux majeurs | Assurer la sécurité des occupants et du public |
Vous hésitez encore ? Écrivez-nous avec l'adresse, l'année de construction et le nombre d'étages : nous vous dirons ce qui s'applique à votre immeuble.
Loi 16Copropriétés
Loi 16 : carnet d'entretien et étude du fonds de prévoyance
Pour tous les syndicats de copropriété divise, quelle que soit la taille de l'immeuble.
- 14 août 2025Entrée en vigueur du règlement
- 15 août 2028Date limite pour les syndicats existants
- 25 ansHorizon minimal de l'étude, révisée aux 5 ans
Ce que la loi exige
Adoptée en 2019, la Loi 16 a revu les règles de la copropriété divise au Québec. Son règlement d'application, publié à la Gazette officielle le 30 juillet 2025, est en vigueur depuis le 14 août 2025. Il précise ce que chaque syndicat doit obtenir, qui peut le produire et à quel rythme.
Trois documents en découlent, et ils ne répondent pas aux mêmes questions.
| Document | Ce qu'il contient | Fréquence |
|---|---|---|
| Carnet d'entretien | L'inventaire des composantes communes, leur état réel, leur durée de vie restante et le programme d'entretien à suivre. | Révision aux 5 ans |
| Étude du fonds de prévoyance | La projection des travaux majeurs et des remplacements sur au moins 25 ans, et les sommes à verser au fonds pour les financer. | Révision aux 5 ans |
| Attestation du syndicat | L'état juridique et financier de la copropriété, remis à l'acheteur lors d'une vente. | Sur demande, 15 jours |
Les échéances
Les syndicats dont l'immeuble était déjà sous le contrôle des copropriétaires au 15 juillet 2025 ont jusqu'au 15 août 2028 pour obtenir leur premier carnet et leur première étude. Dans une copropriété neuve, c'est le promoteur qui doit les remettre : dans les 30 jours suivant l'assemblée de transition, ou dans les six mois si cette assemblée a eu lieu entre le 15 juillet et le 12 novembre 2025.
Le conseil d'administration met ensuite le carnet à jour chaque année et y consigne les travaux réalisés. Une fois l'étude reçue, il fixe les contributions au fonds de prévoyance dans les 30 jours suivant l'assemblée annuelle. Si le fonds accuse un retard, l'écart peut être comblé sur une période d'au plus 10 ans.
Un régime allégé pour les petits immeubles
La révision professionnelle du carnet passe à tous les 10 ans si la copropriété compte 8 parties privatives ou moins (sans compter les stationnements et les espaces de rangement), si ses parties communes ne se trouvent pas dans un bâtiment, ou si le bâtiment compte au plus 3 étages entièrement hors sol. L'obligation de détenir le carnet et l'étude, elle, ne change pas.
Qui peut produire ces documents
Le carnet et l'étude doivent venir d'un membre d'un ordre professionnel visé, dont la pratique porte principalement sur la gestion, la construction, la rénovation, l'évaluation ou l'inspection d'immeubles.
| Profession | Carnet d'entretien | Étude du fonds |
|---|---|---|
| Ingénieur | Oui | Oui |
| Architecte | Oui | Oui |
| Technologue professionnel | Oui | Oui |
| Évaluateur agréé | Oui | Oui |
| Comptable professionnel agréé | Non | Oui |
La seconde condition est souvent oubliée : le professionnel ne doit avoir aucun lien avec l'immeuble. Ni copropriétaire, ni occupant. Un ingénieur qui habite l'immeuble ne peut pas signer l'étude de son propre syndicat, même bénévolement. Un document produit hors de ce cadre ne rend pas le syndicat conforme.
Nos mandats pour la Loi 16
Étude du fonds de prévoyance
Inventaire des composantes, durée de vie restante, coûts de remplacement indexés et scénario de cotisation sur vingt-cinq ans au minimum.
Carnet d'entretien
La fiche technique de l'immeuble : ce dont il est fait, dans quel état, et ce qu'il faut faire pour que ça dure. C'est lui qui donne sa base à l'étude.
Inspection et diagnostic
Le relevé sur place des parties communes : structure, enveloppe, toiture, balcons, stationnement, drainage. Sans lui, l'étude repose sur des hypothèses.
Accompagnement du syndicat
Présentation des résultats au conseil et en assemblée, explication des scénarios de cotisation, réponses aux questions des copropriétaires.
Ce que vous recevez
- L'étude du fonds de prévoyance conforme au contenu exigé par le règlement, avec la projection sur au moins vingt-cinq ans.
- Le carnet d'entretien complet, structuré pour que le conseil puisse le mettre à jour chaque année sans nous rappeler.
- Les scénarios de cotisation, avec l'effet de chacun sur les charges et sur le solde du fonds, année par année.
- Un sommaire pour l'assemblée, écrit pour des copropriétaires, pas pour des ingénieurs.
Questions fréquentes sur la Loi 16
Je suis copropriétaire : qu'est-ce que ça change pour moi ?
Vos charges mensuelles risquent d'augmenter, et c'est voulu. L'étude établit ce qu'il faut mettre de côté chaque année pour que les travaux majeurs soient payés quand ils arrivent. Un fonds bien alimenté réduit le risque d'une cotisation spéciale au mauvais moment, et un acheteur informé regarde l'état du fonds avant de faire une offre.
Je siège au conseil d'administration : quelles sont mes responsabilités ?
Faire produire les documents dans les délais, tenir le carnet à jour chaque année et ajuster le budget en fonction de la trajectoire établie par l'étude. Un conseil qui néglige ces obligations peut engager sa responsabilité envers les copropriétaires. Une étude commandée puis rangée dans un classeur, sans effet sur les cotisations, ne protège personne.
Je gère plusieurs immeubles : par où commencer ?
Par les immeubles les plus anciens et par ceux dont les archives sont les plus minces, car ce sont ceux qui demanderont le plus de temps de relevé. Nous pouvons cadrer plusieurs immeubles ensemble et étaler les visites, ce qui simplifie la logistique et permet d'utiliser la même méthode d'un dossier à l'autre. Le pire scénario reste de tout commander la même année, en 2028.
J'achète une unité : quels documents dois-je exiger ?
L'attestation du syndicat, que celui-ci doit fournir dans les quinze jours suivant la demande. Demandez aussi l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien s'ils existent déjà. Ce que vous cherchez : l'écart entre le solde actuel du fonds et ce que l'étude recommande. Un écart important signifie qu'une hausse de charges ou une cotisation spéciale s'en vient, et cela se négocie.
Si l'immeuble compte 5 étages ou plus, demandez aussi le dernier rapport de vérification des façades (Loi 122).
Notre immeuble est petit. Sommes-nous quand même visés ?
Oui. L'obligation de détenir un carnet d'entretien et une étude s'applique à toutes les copropriétés divises, quelle que soit leur taille. Ce qui change pour les plus petites, c'est la fréquence : les copropriétés de 8 parties privatives ou moins, celles dont les parties communes ne se trouvent pas dans un bâtiment et celles d'au plus 3 étages entièrement hors sol font réviser leur carnet tous les 10 ans plutôt que tous les 5.
Que contient concrètement le carnet d'entretien ?
L'inventaire de chaque composante commune avec sa quantité réelle, son état constaté, sa durée de vie restante et les travaux d'entretien à prévoir pour l'atteindre. S'y ajoute l'historique des interventions, que le conseil complète au fil des années. Ce n'est pas un calendrier de ménage : c'est le document technique de référence de l'immeuble, et c'est sur lui que repose l'étude du fonds.
Pour aller plus loin
Votre syndicat doit se conformer à la Loi 16 ? Dites-nous l'année de construction, le nombre d'unités et ce que vous avez déjà comme documents. Nous vous répondrons avec une proposition adaptée à votre immeuble.
Loi 122Façades et stationnements étagés
Loi 122 : vérification des façades et des stationnements étagés
Pour tout propriétaire, syndicat ou non, d'un bâtiment dont une façade compte 5 étages ou plus hors sol, ou d'un stationnement étagé.
- 5 étagesSeuil hors sol qui déclenche la vérification des façades
- 5 ansFréquence du rapport de vérification
- Chaque annéeVérification du stationnement par le propriétaire
Ce que la loi exige
Le nom « Loi 122 » est resté dans l'usage, mais les exigences se trouvent dans le chapitre Bâtiment du Code de sécurité du Québec, dont la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) assure le respect. Contrairement à la Loi 16, elles ne s'arrêtent pas aux copropriétés : tout propriétaire d'un bâtiment visé doit s'y conformer, que l'immeuble soit locatif, commercial ou détenu en copropriété.
Elles visent deux ouvrages précis, avec deux régimes distincts.
| Façades | Stationnement étagé | |
|---|---|---|
| Immeubles visés | Au moins une façade de 5 étages ou plus hors sol | Stationnement souterrain ou aérien dont au moins une dalle de roulement ne repose pas sur le sol |
| Vérification annuelle | Non exigée comme telle | Oui, par le propriétaire, avec photos |
| Rapport professionnel | Tous les 5 ans, par un ingénieur ou un architecte | Tous les 5 ans, par un ingénieur |
| Premier rapport | Au plus tard au 10e anniversaire du bâtiment | Selon le calendrier applicable |
| Registre | Obligatoire : rapports et travaux réalisés | Obligatoire : vérifications annuelles et rapports |
Façades : compter les étages
Le critère se vérifie en comptant les étages au-dessus du niveau du sol. Le sous-sol ne compte pas, et il suffit d'une seule façade pour que tout le bâtiment soit visé. Sur un terrain en pente, c'est la façade la plus haute qui décide, ce qui est fréquent à Montréal.
Le rapport indique si les façades présentent une condition dangereuse et recommande les travaux à faire, avec un échéancier. Il est versé au registre, avec la description de tous les travaux faits sur les façades. Les balcons et garde-corps en saillie font partie des éléments examinés.
Stationnements étagés : deux obligations, pas une
La première revient au propriétaire : chaque année, une vérification visuelle des dalles, des murs, des poutres, des colonnes et des joints, avec les anomalies notées et photographiées au registre. La seconde exige un ingénieur, qui inspecte le stationnement et produit un rapport de vérification tous les 5 ans. Beaucoup de syndicats ne découvrent la seconde qu'après avoir réglé la première.
Entre deux rapports, une anomalie relevée à la vérification annuelle (béton éclaté, armature apparente, infiltrations) justifie d'appeler un ingénieur sans attendre l'échéance.
Si une condition dangereuse est constatée
La condition dangereuse ne se planifie pas
Quand un professionnel constate un élément susceptible de se détacher, ou une portion de structure dont la capacité n'est plus assurée, deux obligations s'appliquent aussitôt : sécuriser les lieux et déclarer la situation à la Régie du bâtiment sans délai. Cela peut vouloir dire un échafaudage de protection ou une aire de stationnement fermée, le temps que les travaux correctifs soient faits.
Nos mandats pour la Loi 122
Inspection des façades de 5 étages et plus
Le rapport de vérification exigé par le Code de sécurité, avec un examen rapproché des zones à risque. Premier rapport au plus tard au dixième anniversaire du bâtiment, puis tous les cinq ans.
Vérification des stationnements étagés
Le rapport d'ingénieur exigé tous les cinq ans : examen des dalles de roulement, des poutres, des colonnes et des joints, avec les travaux recommandés et leur échéancier.
Un immeuble de six étages avec un stationnement étagé est visé deux fois, avec deux calendriers et deux rapports. Quand c'est possible, nous coordonnons ces vérifications, ainsi que la visite du carnet d'entretien si l'immeuble est en copropriété.
Ce que vous recevez
- Le rapport de vérification des façades, signé et scellé, avec les observations localisées et les travaux recommandés.
- Le rapport de vérification du stationnement étagé, avec l'état des dalles de roulement et l'échéancier des réparations recommandées.
Questions fréquentes sur la Loi 122
Notre immeuble a cinq étages : sommes-nous visés par la vérification des façades ?
Oui, dès qu'une seule façade compte cinq étages ou plus au-dessus du niveau du sol. Le sous-sol n'entre pas dans le calcul. Sur un terrain en pente, c'est la façade la plus haute qui décide, et c'est une situation courante à Montréal : un immeuble qui paraît avoir quatre étages en façade avant peut en avoir cinq à l'arrière.
Le premier rapport de vérification est exigé au plus tard au dixième anniversaire de la construction, puis le cycle de cinq ans s'installe. Entre deux rapports, le registre doit rester à jour et les travaux réalisés sur les façades doivent y être consignés.
Notre garage souterrain est-il un stationnement étagé ?
Il l'est si au moins une dalle de roulement ne repose pas sur le sol, par exemple une dalle sur laquelle les véhicules circulent au-dessus d'un autre niveau. Un garage dont le seul plancher de roulement repose directement sur le sol n'entre généralement pas dans cette définition. En cas de doute, un ingénieur peut trancher à partir des plans ou lors d'une visite.
Qui peut signer le rapport de vérification ?
Pour les façades, un ingénieur ou un architecte. Pour le stationnement étagé, un ingénieur. Le rapport décrit l'état observé, les défectuosités relevées et les travaux recommandés. Il est ensuite versé au registre de l'immeuble.
Que faire si le rapport signale une condition dangereuse ?
Sécuriser les lieux sans délai, par exemple avec un périmètre de protection, un échafaudage ou la fermeture d'une partie du stationnement, et aviser la Régie du bâtiment du Québec. Les travaux correctifs suivent, selon les recommandations du professionnel.
Pour aller plus loin
Votre rapport de façade ou de stationnement arrive à échéance ? Dites-nous l'année de construction, le nombre d'étages et la date du dernier rapport. Nous vous répondrons avec une proposition adaptée à votre immeuble.
Méthode
Notre méthode
Pour la Loi 16 comme pour la Loi 122, tout part d'un relevé fait sur place. Voici comment nous procédons.
- Collecte des documentsPlans, rapports antérieurs, registre du bâtiment, factures de travaux, procès-verbaux mentionnant des réparations. C'est souvent l'étape la plus longue, et celle où le conseil ou le gestionnaire peut nous faire gagner le plus de temps.
- Visite technique de l'immeubleRelevé des parties communes : toiture, enveloppe, maçonnerie, balcons, stationnement, drainage, mécanique du bâtiment. Pour la Loi 122, les façades et les dalles du stationnement sont examinées de près, là où les défauts se cachent.
- Inventaire et état réelChaque composante est mesurée en quantité réelle et évaluée par observation directe, jamais à partir de l'âge inscrit aux plans. Deux toitures du même âge ne sont pas au même point.
- Analyse et rapportsPour l'étude : durée de vie restante, coût de remplacement au prix d'aujourd'hui et indexation jusqu'à l'année prévue des travaux. Pour la Loi 122 : conditions observées, travaux recommandés et échéancier.
- Présentation des résultatsNous expliquons les conclusions au conseil et, si vous le souhaitez, en assemblée : scénarios de cotisation pour la Loi 16, priorités de travaux pour la Loi 122. Une étude que personne ne comprend ne change rien au budget.
Questions générales
Les deux lois en même temps
Les questions qui reviennent quand un immeuble se situe entre les deux régimes.
Quelle est la différence entre la Loi 16 et la Loi 122 ?
La Loi 16 vise les syndicats de copropriété. Elle exige un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance pour planifier l'entretien des parties communes et financer les travaux majeurs. La Loi 122 vise la sécurité : elle exige la vérification périodique des façades de 5 étages ou plus et des stationnements étagés, quel que soit le type de propriétaire. Une copropriété peut être visée par les deux.
Notre immeuble n'est pas en copropriété. Sommes-nous visés ?
Pas par la Loi 16, qui ne concerne que les copropriétés divises. Par contre, si une façade compte 5 étages ou plus hors sol, ou si l'immeuble a un stationnement étagé, les obligations de la Loi 122 s'appliquent, que l'immeuble soit locatif, commercial ou institutionnel.
Peut-on régler la Loi 16 et la Loi 122 en même temps ?
Oui, si l'immeuble est visé par les deux. La visite pour le carnet d'entretien et les vérifications de façade ou de stationnement peuvent être planifiées ensemble. Chaque obligation garde toutefois son propre document : le carnet et l'étude d'un côté, le rapport de vérification de l'autre.
Guides
Pour aller plus loin
Nos guides détaillés, pour approfondir chaque obligation.
Loi 16 : comprendre l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien
Les trois documents exigés, la construction d'une projection sur 25 ans, les erreurs qui coûtent cher et le calendrier à retenir.
Loi 122 : vérification des façades et des stationnements étagés au Québec
Les bâtiments visés, ce qu'on cherche sur une façade, la notion de condition dangereuse et le déroulement d'une vérification.
Balcons et garde-corps : signes d'alerte, inspection et réparation
Les signes qui doivent alerter, ce que prévoient les règles, et quand réparer plutôt que remplacer.
Inspection structurale à Montréal : ce qu'un ingénieur vérifie et ce qu'il peut conclure
Ce que l'ingénieur regarde et dans quel ordre, ce que contient le rapport, et ce qu'une inspection ne peut pas dire.
Prochaine étape
Parlez-nous de votre immeuble
Nous vous dirons ce qu'il reste à produire pour la Loi 16 comme pour la Loi 122, dans quel ordre, et combien de temps prévoir. Pour aller plus vite, ayez sous la main :
- l'adresse et l'année de construction ;
- le nombre d'unités et le nombre d'étages hors sol ;
- la présence d'un stationnement souterrain ou étagé ;
- les documents existants : carnet, ancienne étude, rapports de façade ou de stationnement ;
- la date de votre prochaine assemblée, s'il y a lieu.
- Firme
- GC4I Inc., ingénieurs en structure
- Bureau
- 8350, avenue Christophe-Colomb, bureau 18, Montréal
- Territoire
- Montréal, Rive-Sud, Rive-Nord et partout au Québec
- Courriel
- contact@gc4i.ca
Ce texte présente le cadre réglementaire applicable au Québec au moment de sa mise à jour. Il ne remplace pas l'analyse de votre déclaration de copropriété ni un avis juridique.