Loi 16 : étude du fonds de prévoyance et carnet d’entretien
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Copropriétés · Loi 16
Depuis le 14 août 2025, chaque syndicat de copropriété divise doit détenir un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance, produits par un professionnel indépendant. Nous préparons les deux à partir d'une visite des parties communes : le conseil sait ainsi ce qu'il faut entretenir, quand prévoir les remplacements et combien mettre de côté.
Pour les syndicats de copropriété, les conseils d'administration et les gestionnaires du Grand Montréal.
- RèglementEn vigueur depuis le 14 août 2025
- HorizonPlanification sur au moins 25 ans
- Offre écritePortée, livrables et délai confirmés avant la visite
I
Ce que la loi exige
Adoptée en 2019, la Loi 16 a modifié les règles de la copropriété divise dans le Code civil du Québec. Son règlement d'application, le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, a été publié à la Gazette officielle le 30 juillet 2025 et est en vigueur depuis le 14 août 2025. Il précise le contenu des documents, qui peut les produire et à quel rythme.
Deux documents en découlent. Ils ne répondent pas à la même question.
Le carnet d'entretien
Ce qu'il décrit : l'immeuble tel qu'il est.
- L'inventaire et la description des parties communes et de leurs composantes, et des éléments privatifs que le syndicat doit entretenir.
- Pour chaque élément : les entretiens faits et à faire, les réparations, les contrats et les garanties.
- L'état de chaque composante, sa durée de vie restante, et la planification des réparations majeures et des remplacements sur au moins 25 ans, avec une année estimée pour chacun.
- Mis à jour par le conseil au moins une fois par année. Révisé par un professionnel au moins tous les 5 ans.
Code civil du Québec, art. 1070.2
L'étude du fonds de prévoyance
Ce qu'elle établit : les sommes à prévoir.
- Elle se fonde sur la planification du carnet et couvre au moins 25 ans.
- Le coût estimé de chaque réparation majeure et de chaque remplacement.
- La recommandation des sommes à détenir dans le fonds et à y verser chaque année, avec l'explication des calculs.
- Renouvelée au moins tous les 5 ans, signée et datée par son auteur.
Code civil du Québec, art. 1071
Les contributions au fonds sont ensuite fixées à partir des recommandations de l'étude, en tenant compte de l'évolution de la copropriété et des sommes déjà disponibles. Le fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme, et son capital doit être garanti.
II
Qui doit le faire et quand
Le conseil d'administration fait établir le carnet et obtient l'étude. Le règlement encadre qui peut les produire et fixe le calendrier.
Les professionnels admissibles
| Profession | Carnet d'entretien | Étude du fonds |
|---|---|---|
| Ingénieur (OIQ) | Oui | Oui |
| Architecte | Oui | Oui |
| Technologue professionnel | Oui | Oui |
| Évaluateur agréé | Oui | Oui |
| Comptable professionnel agréé (CPA) | Non | Oui |
Deux conditions s'ajoutent. Le professionnel doit exercer principalement en gestion, construction, rénovation, évaluation ou inspection immobilière. Il doit aussi être indépendant : il ne peut pas siéger au conseil, gérer l'immeuble, y être copropriétaire ou occupant, ni être lié à un intérêt dans l'immeuble. Pour le carnet, il signe une déclaration qui confirme qu'il a inspecté les lieux et pris connaissance des documents.
Le calendrier
- 14 août 2025Entrée en vigueur du règlement.
- Copropriété existanteLe syndicat a trois ans pour obtenir son premier carnet et sa première étude, soit au plus tard le 14 août 2028. Le guide explicatif de la Société d'habitation du Québec indique le 15 août : retenez le 14, la date qui découle du texte de la loi. Si le promoteur contrôle encore le syndicat, c'est à lui de les faire produire.
- Copropriété neuveLe promoteur remet les documents dans les 30 jours suivant l'assemblée extraordinaire de transition. Tant qu'il n'a pas obtenu l'étude, les contributions au fonds correspondent à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.
- Après réceptionLe conseil rend les documents disponibles aux copropriétaires dans les 60 jours, ou avant l'assemblée annuelle si elle a lieu plus tôt.
- Chaque annéeMise à jour du carnet par le conseil.
- Au moins tous les 5 ansRévision du carnet par un professionnel et nouvelle étude.
La révision aux 10 ans
La révision professionnelle du carnet peut se faire tous les 10 ans si l'immeuble remplit l'une de ces conditions :
- 8 parties privatives ou moins
- Aucune partie commune dans un bâtiment
- Au plus 3 étages entièrement hors sol
Cet allègement vise la révision du carnet. Il ne dispense pas le syndicat de détenir le carnet et l'étude.
III
Les copropriétés de Montréal
Le parc montréalais est varié, et le carnet doit décrire l'immeuble réel, pas un immeuble type. Trois situations reviennent dans nos mandats.
Le plex converti
Duplex et triplex transformés en copropriété, de quelques unités et de 2 ou 3 étages. Ils peuvent souvent profiter de la révision aux 10 ans, mais restent tenus de détenir un carnet et une étude. Les postes à suivre de près : maçonnerie de brique, balcons et escaliers extérieurs, toit plat, fondation.
L'immeuble de 5 étages et plus
Tours et immeubles en béton avec stationnement souterrain, membranes, fenestration et équipements communs. Si une façade compte 5 étages ou plus hors sol ou s'il y a un stationnement étagé, les vérifications du Code de sécurité s'ajoutent. Les visites peuvent être coordonnées, mais chaque obligation garde son propre document.
Voir la Loi 122 →La copropriété horizontale
Maisons de ville ou jumelés dont les parties communes sont surtout extérieures : terrain, allées, stationnement de surface, réseaux. Si aucune partie commune ne se trouve dans un bâtiment, la révision aux 10 ans peut s'appliquer.
Le gel et le dégel, les sels de déglaçage et les toits plats font partie des réalités montréalaises. Un balcon en béton exposé aux sels ou une membrane de toit plat ne vieillit pas au même rythme partout. C'est pourquoi nous estimons la durée de vie restante à partir de l'état observé, et pas seulement de l'âge de la composante.
IV
Notre méthode
- Collecte des documentsDéclaration de copropriété, plans, rapports antérieurs, factures, contrats d'entretien, garanties, procès-verbaux qui mentionnent des travaux. Le conseil ou le gestionnaire peut nous faire gagner beaucoup de temps à cette étape.
- Visite des parties communesToiture, enveloppe, maçonnerie, fenêtres, balcons, structure accessible, stationnement, drainage et équipements communs. Chaque composante est observée, mesurée en quantité réelle et photographiée.
- Inventaire et état réelPour chaque composante : l'état constaté, la durée de vie restante estimée et les travaux à prévoir. Deux toitures du même âge ne sont pas forcément au même point.
- Planification et étudeCalendrier des réparations majeures et des remplacements sur au moins 25 ans, coûts estimés, puis scénarios de contributions et recommandation des sommes à verser au fonds.
- Présentation au conseilNous expliquons les résultats au conseil et, si vous le souhaitez, en assemblée : hypothèses retenues, priorités, effet de chaque scénario sur le fonds.
V
Ce que le syndicat reçoit
- Le carnet d'entretien : inventaire, état et planification sur au moins 25 ans, avec la déclaration du professionnel exigée par le règlement.
- L'étude du fonds de prévoyance, signée et datée, avec les calculs expliqués et la recommandation des sommes à détenir et à verser chaque année.
- Les scénarios de contributions, année par année, pour préparer le budget.
- Un carnet structuré pour que le conseil puisse le mettre à jour lui-même chaque année.
- Un sommaire en langage clair pour l'assemblée des copropriétaires.
Dossier Loi 16 · Syndicat de copropriété
- Carnet d'entretienInventaire, état, planification sur 25 ans
- Étude du fonds de prévoyanceCoûts, sommes recommandées, calculs
- Scénarios de contributionsEffet sur le fonds, année par année
- Sommaire pour l'assembléeEn langage clair
Ce que ces documents ne remplacent pas
Nous préparons le carnet et l'étude selon le contenu exigé par le règlement. Ils ne remplacent pas l'analyse de votre déclaration de copropriété par un notaire ou un avocat. Si la visite révèle un problème qui demande une analyse plus poussée (balcon, fondation, dalle de stationnement), nous vous le disons et vous expliquons pourquoi avant tout mandat additionnel.
Inspection de bâtiment →VI
Questions fréquentes
Notre copropriété est petite. Sommes-nous visés ?
Oui. Toutes les copropriétés divises doivent détenir un carnet d'entretien et une étude du fonds de prévoyance, quelle que soit leur taille. Ce qui peut changer, c'est la fréquence de révision du carnet : aux 10 ans plutôt qu'aux 5 ans si l'immeuble compte 8 parties privatives ou moins, si aucune partie commune ne se trouve dans un bâtiment, ou s'il compte au plus 3 étages entièrement hors sol.
Quelle différence entre le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance ?
Le carnet décrit l'immeuble : ses composantes, leur état, l'entretien à faire et le calendrier des remplacements. L'étude part de ce calendrier pour chiffrer les travaux et recommander les sommes à mettre de côté chaque année. Sans carnet à jour, l'étude repose sur des hypothèses.
Qui peut produire ces documents ?
Un membre de l'Ordre des ingénieurs, de l'Ordre des architectes, de l'Ordre des technologues professionnels ou de l'Ordre des évaluateurs agréés, dont la pratique porte principalement sur l'immobilier. Un CPA peut aussi produire l'étude. Dans tous les cas, le professionnel doit être indépendant : ni administrateur, ni gérant, ni copropriétaire, ni occupant de l'immeuble.
Notre syndicat a déjà une étude récente. Faut-il la refaire ?
Pas forcément. Le règlement prévoit qu'un carnet ou une étude obtenu peu avant son entrée en vigueur peut être reconnu, à certaines conditions. Envoyez-nous le document : nous vous dirons ce qu'il contient, ce qui manque par rapport au règlement et ce qu'il faudrait compléter.
J'achète une unité. Quels documents demander ?
L'attestation du syndicat, qu'il remet au vendeur dans les 15 jours de sa demande et que le vendeur transmet ensuite au promettant acheteur. Demandez aussi la dernière étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien. Comparez le solde du fonds aux sommes recommandées par l'étude : un écart important peut annoncer une hausse des charges ou une cotisation spéciale.
Que doit faire le conseil une fois les documents reçus ?
Les rendre disponibles aux copropriétaires dans les 60 jours, ou avant l'assemblée annuelle si elle a lieu plus tôt. Fixer ensuite les contributions au fonds à partir des recommandations de l'étude. Mettre le carnet à jour chaque année, puis prévoir sa révision et une nouvelle étude au moins tous les 5 ans (ou la révision du carnet aux 10 ans si l'immeuble y est admissible).
Pour aller plus loin
Des articles et des pages de notre équipe pour approfondir le sujet.
Loi 16 : comprendre l'étude du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien
Les documents exigés, la construction d'une projection sur 25 ans et les erreurs à éviter.
Lire l'article →Loi 122 : inspection des façades et des stationnements
Votre immeuble a 5 étages ou un stationnement étagé ?
Voir la page →Balcons et garde-corps : signes d'alerte, inspection et réparation
Les signes qui doivent alerter et quand réparer plutôt que remplacer.
Lire l'article →Prochaine étape
Votre syndicat doit se conformer à la Loi 16 ?
Indiquez-nous l'adresse, l'année de construction, le nombre d'unités et les documents que vous avez déjà. Nous vous répondrons avec une offre de service adaptée à votre immeuble.
- Firme
- GC4I Inc., ingénieurs en structure
- Bureau
- 8350, avenue Christophe-Colomb, bureau 18, Montréal
- Territoire
- Montréal, Laval, Rive-Sud, Rive-Nord et Ouest-de-l'Île
- Courriel
- contact@gc4i.ca
Le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance sont signés par leur auteur. Références : Code civil du Québec, art. 1070.2 et 1071 ; Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise ; guide explicatif de la Société d'habitation du Québec. Ce texte présente le cadre applicable au Québec en octobre 2026. Il ne remplace pas l'analyse de votre déclaration de copropriété ni un avis juridique.
Un projet en tête ?
Décrivez-nous la situation
Décrivez-nous votre bâtiment et votre question, et joignez quelques photos ou plans si vous en avez. Un ingénieur prend connaissance de votre demande et vous propose une offre de service écrite : portée, livrables et délai.
Urgence structurale ? Appelez-nous au (438) 993-8518, 24 h/24, 7 j/7.
Et ensuite ?
- Nous lisons votre demandePhotos, plans et adresse du bâtiment nous aident à cerner la question.
- Nous vous joignonsPour préciser le contexte, l’échéance et ce dont vous avez besoin.
- Offre de service écritePortée, livrables et délai, avant le début du mandat.
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- Soumission gratuite, sans engagementNous étudions votre demande et vous transmettons une offre de service écrite.
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