Loi 122 : inspection des façades et des stationnements
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Façades et stationnements · Loi 122
Une façade de 5 étages ou plus hors sol, ou un stationnement avec une dalle de béton qui ne repose pas sur le sol : dans les deux cas, le Code de sécurité du Québec oblige le propriétaire à faire vérifier l'ouvrage par un professionnel, à intervalles fixes. Nous faisons l'inspection, nous rédigeons le rapport signé exigé et nous vous aidons à planifier la suite.
Pour les syndicats de copropriété, les propriétaires d'immeubles locatifs, commerciaux et institutionnels, et les gestionnaires du Grand Montréal.
- FaçadesRapport d'un ingénieur ou d'un architecte, au moins tous les 5 ans
- StationnementVérification chaque année, rapport d'ingénieur tous les 5 ans
- RapportSigné par un ingénieur membre de l'OIQ
D'où vient le nom « Loi 122 »
L'appellation est restée dans l'usage, mais les obligations se trouvent dans le chapitre Bâtiment du Code de sécurité (RLRQ, c. B-1.1, r. 3), en vigueur depuis le 18 mars 2013, et c'est la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) qui en assure le respect. Elles visent le propriétaire, que l'immeuble soit en copropriété, locatif, commercial ou institutionnel. Elles s'ajoutent aux obligations de la Loi 16 pour une copropriété.
I
Les bâtiments visés
- Article 371
Les façades de 5 étages ou plus hors sol
Il suffit qu'une façade compte 5 étages ou plus au-dessus du sol. Chaque façade se compte séparément, et un local mécanique hors toit ne compte pas comme un étage. La façade comprend le revêtement des murs extérieurs et ce qui y est fixé : balcons, marquises, corniches, cheminées, antennes, mâts, enseignes.
- Article 385
Les stationnements étagés
Les stationnements souterrains ou aériens avec dalle en béton dont une surface de roulement ne repose pas sur le sol. Un niveau de garage qui porte les véhicules au-dessus d'un autre niveau entre dans cette définition. Une dalle coulée directement sur le terrain n'y entre pas.
Ce qu'on voit souvent à Montréal
- Terrain en penteDans plusieurs quartiers, la façade arrière compte un étage de plus que la façade avant. Comme chaque façade se compte séparément, c'est parfois l'arrière qui fait entrer l'immeuble dans le règlement.
- Maçonnerie ancienneLes immeubles de brique du centre-ville et des quartiers centraux peuvent porter corniches, parapets et ornements. Ces éléments font partie de la façade.
- Gel, dégel et selsLes sels de déglaçage pénètrent dans les dalles de béton des stationnements. Avec les cycles de gel, ils font partie des causes de dégradation qu'une inspection doit rechercher.
II
La fréquence
Façades
- Premier rapportAu plus tard le jour du 10e anniversaire de la construction du bâtiment.
- Rapports suivantsDans les 5 ans qui suivent la production du dernier rapport.
- Fenêtre d'inspectionLes vérifications doivent être faites dans les 6 mois qui précèdent la production du rapport.
Pour les bâtiments qui avaient plus de 10 ans le 18 mars 2013, le premier rapport était exigé selon un calendrier fondé sur leur âge. Le cycle de 5 ans a ensuite pris le relais.
Stationnements étagés
- Chaque annéeVérification par le propriétaire, consignée sur une fiche accompagnée de photos datées. La fiche suit le modèle de l'annexe II du règlement, et la RBQ en publie une version à remplir.
- Stationnement neufPremier rapport de vérification approfondie après 12 mois et avant 18 mois suivant la fin de la construction.
- EnsuiteUn rapport de vérification approfondie par un ingénieur tous les 5 ans.
Entre deux rapports, une anomalie relevée à la vérification annuelle (béton éclaté, armature apparente, infiltration, fissure qui s'élargit) justifie d'appeler un ingénieur sans attendre l'échéance. C'est aussi ce que recommande la RBQ, qui conseille en plus de nettoyer à fond les dalles et les drains pour retirer les sels de déglaçage.
III
Notre inspection
- Revue des documentsPlans, rapports antérieurs, registre, travaux réalisés. Le règlement demande au propriétaire de donner accès aux lieux et de fournir ces documents.
- Inspection généraleExamen visuel de chaque façade, ou de chaque niveau du stationnement, pour dresser le bilan des dégradations et repérer les zones à examiner de près.
- Inspection rapprochéePour les façades : examen à distance rapprochée, généralement en nacelle, avec sondage des matériaux et percées exploratoires, comme le décrit le guide de la RBQ. Pour le stationnement : dalles, poutres, colonnes, murs et joints, avec les essais que l'ingénieur juge nécessaires. Les morceaux lâches, instables ou fracturés sont retirés de façon sécuritaire.
- Classement des défautsChaque défaut est localisé, décrit et classé selon son urgence, avec sa cause probable.
- Rapport et présentationRédaction du rapport, puis présentation au propriétaire ou au conseil, avec les priorités de travaux.
À Montréal : prévoir l'accès
Si une nacelle doit occuper le trottoir ou la rue, un permis d'occupation du domaine public de l'arrondissement peut être nécessaire. Nous vous indiquons ce qu'il faut prévoir au moment de planifier la visite, avec l'avis aux occupants.
IV
Le rapport et la suite
Ce que contient le rapport
- Le nom, la signature et les coordonnées de l'ingénieur.
- Le mandat, les documents consultés, les méthodes et l'étendue de la vérification.
- L'identification du bâtiment ou du stationnement, et les dates d'inspection.
- La localisation et la description des défauts, avec leurs causes.
- Les travaux correctifs recommandés et leur échéancier.
- Un sommaire qui confirme l'absence de condition dangereuse ou, s'il y a lieu, les recommandations transmises au propriétaire.
- Les annexes : photos, dessins et autres renseignements utiles.
Rapport de vérification · Façades et stationnement
- Mandat et méthodesDocuments consultés, étendue de la vérification
- Défauts localisésDescription, causes, photos
- Travaux et échéancierClassés selon l'urgence
- SommaireCondition dangereuse ou non
Le registre
Le rapport est versé au registre de l'immeuble, conservé sur les lieux et accessible à la RBQ. On y consigne aussi les travaux de réparation, de modification et d'entretien, y compris les réparations répétées d'un même problème, et, pour le stationnement, les fiches de vérification annuelle. Si aucune condition dangereuse n'est constatée, le rapport n'a pas à être transmis à la RBQ.
Si une condition dangereuse est constatée
Au sens du règlement, il y a condition dangereuse quand un élément peut, de façon imminente, se détacher, tomber ou s'effondrer et blesser des personnes. Le professionnel en informe sans délai le propriétaire et la RBQ. Le propriétaire doit ensuite :
- Sans délaiMettre en place les mesures d'urgence qui protègent les occupants et le public.
- Sans délaiAviser la RBQ.
- Dans les 30 joursTransmettre à la RBQ, pour approbation, une description écrite des travaux correctifs préparée par un ingénieur (ou un architecte, pour les façades), avec un échéancier.
- Selon l'échéancierFaire réaliser les travaux selon cette description et cet échéancier.
- Fin des travauxObtenir un rapport de vérification qui confirme la sécurité de l'ouvrage.
- Fin des travauxTransmettre à la RBQ une lettre signée par l'ingénieur qui confirme la fin des travaux.
Nous pouvons préparer la description des travaux, les plans et devis signés et scellés, et surveiller le chantier.
V
Questions fréquentes
Notre immeuble a cinq étages. Sommes-nous visés ?
Oui, dès qu'une façade compte 5 étages ou plus hors sol. Chaque façade se compte séparément, et un local mécanique hors toit ne compte pas comme un étage. Sur un terrain en pente, comme on en trouve dans plusieurs quartiers de Montréal, la façade arrière peut compter un étage de plus que la façade avant. En cas de doute, un professionnel tranche à partir des plans et d'une visite.
Notre garage souterrain est-il un stationnement étagé ?
Il l'est s'il a une dalle en béton dont une surface de roulement ne repose pas sur le sol, par exemple un niveau qui porte les véhicules au-dessus d'un autre niveau. Un garage dont la seule surface de roulement est une dalle posée sur le sol n'entre pas dans cette définition. Les plans permettent souvent de trancher. Sinon, un ingénieur peut le confirmer sur place.
Qui peut faire la vérification ?
Pour les façades, un ingénieur ou un architecte. Pour le stationnement, un ingénieur produit le rapport de vérification approfondie, et le propriétaire fait lui-même la vérification annuelle. Dans les deux cas, le choix des méthodes et des essais revient au professionnel.
Faut-il envoyer le rapport à la RBQ ?
Pas s'il ne signale aucune condition dangereuse : il est alors conservé au registre, sur les lieux, où la RBQ peut le consulter. Si une condition dangereuse est constatée, le professionnel et le propriétaire doivent aviser la RBQ sans délai.
Que faire si le rapport signale une condition dangereuse ?
Sécuriser les lieux sans attendre (périmètre, échafaudage de protection, fermeture d'une partie du stationnement) et aviser la RBQ. Dans les 30 jours, il faut lui transmettre la description des travaux correctifs et l'échéancier. Les travaux sont ensuite réalisés selon cette description, et une lettre de l'ingénieur en confirme la fin.
Quand faut-il planifier la vérification ?
Les vérifications doivent être faites dans les 6 mois qui précèdent la production du rapport. Comptez à rebours à partir de l'échéance, en tenant compte de l'accès : nacelle, permis d'occupation du domaine public, avis aux occupants. Si l'immeuble est en copropriété, la visite peut être coordonnée avec celle du carnet d'entretien (Loi 16).
Pour aller plus loin
Des articles et des pages de notre équipe pour approfondir le sujet.
Loi 122 : vérification des façades et des stationnements étagés au Québec
Les bâtiments visés, ce qu'on cherche sur une façade et le déroulement d'une vérification.
Lire l'article →Loi 16 : étude du fonds de prévoyance et carnet d'entretien
Votre immeuble est en copropriété ?
Voir la page →Balcons et garde-corps : signes d'alerte, inspection et réparation
Les signes qui doivent alerter et quand réparer plutôt que remplacer.
Lire l'article →Prochaine étape
Votre rapport de façade ou de stationnement arrive à échéance ?
Indiquez-nous l'adresse, l'année de construction, le nombre d'étages hors sol et la date du dernier rapport. Nous vous répondrons avec une offre de service adaptée à votre immeuble.
- Firme
- GC4I Inc., ingénieurs en structure
- Bureau
- 8350, avenue Christophe-Colomb, bureau 18, Montréal
- Territoire
- Montréal, Laval, Rive-Sud, Rive-Nord et Ouest-de-l'Île
- Courriel
- contact@gc4i.ca
Les rapports de vérification sont signés par un ingénieur membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec. Les plans et devis de travaux correctifs sont signés et scellés. Références : Code de sécurité, RLRQ, c. B-1.1, r. 3, art. 371 à 400 ; guide explicatif de la RBQ sur l'entretien des façades (2022). Ce texte présente le cadre applicable au Québec en octobre 2026. Il ne remplace pas l'analyse de votre immeuble ni un avis juridique.
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Décrivez-nous votre bâtiment et votre question, et joignez quelques photos ou plans si vous en avez. Un ingénieur prend connaissance de votre demande et vous propose une offre de service écrite : portée, livrables et délai.
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- Nous lisons votre demandePhotos, plans et adresse du bâtiment nous aident à cerner la question.
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- Soumission gratuite, sans engagementNous étudions votre demande et vous transmettons une offre de service écrite.
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